Кворум и правомочность решений
Основным критерием правомочности собрания является наличие кворума. Если кворум не набран, то собрание не состоялось.
Что такое кворум собрания?
Кворум - это обязательное число голосов собственников, которые должны принять участие в собрании, чтобы собрание считалось состоявшимся и действительным. Обычный кворум - это не менее 50% + 1 голос (но из этого правила есть исключения). Количество голосов определяется не количеством людей, присутствующих на собрании, а размером принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество. Важно - для определения кворума используется площадь как жилых, так и нежилых помещений дома.
Чтобы было понятнее, поясним на примере. Общая площадь всех жилых и нежилых помещений дома - 12000 кв.м. В таком случае, чтобы собрание считалось состоявшимся необходимо собрать голоса собственников, владеющих не менее 6000,01 кв.м.
Если проголосовавших будет меньше (кворум отсутствует), то собрание считается несостоявшимся, а решения по поставленным вопросам - не принятыми. Такое собрание ничтожно.
Как определить, какое решение приняли собственники?
По общему правилу, решение принимается большинством голосов, но возможны случаи, когда требуется набрать половину, а то и все 100%, проголосовавших "ЗА". Подсчет ведется отдельно по каждому вопросу.
Продолжим на примере того же дома. Вопрос, по которому принимается решение: С 01.03.2021 г. начать предоставление услуги "консьерж".
Предположим, в собрании приняли участие 7000 кв.м. Значит кворум на собрании есть.
Все помнят, что возможны три вариант голосов - "за", "против" или "воздержался"? Допустим, "за" проголосовало 2550 кв.м., "против" - 2000, кв. м., и воздержались 2450 кв.м. Наибольшее число голосов отдано "за", значит собственники решили начать предоставление услуги "консьерж".
Исключения из правила составляют случаи, когда определенный процент собственников должен проголосовать именно "ЗА" по конкретному вопросу, иначе решение не будет считаться принятым.
Решения, где нужно собрать 50%+1 голосов "за":
1) решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
2) решения о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации;
3) решения о выборе лица, уполномоченного на совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
4) решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
5) решения о выборе способа управления многоквартирным домом;
6) решение о выборе управляющей организации.
Например, собственники дома с площадью помещений в 12000 кв.м. решили изменить способ формирования фонда капитального ремонта на формирование его на спецсчете. Не менее, чем 6000,01 кв.метров должны проголосовать "за" открытие спецсчета. Если голосов "за" будет хотя бы на 0,01 кв.м. меньше, то решение по этому вопросу уже не будет считаться принятым, но это не означает отсутствие кворума у собрания в целом. Вполне возможно, решения по другим вопросам, будут правомочны.
Решения, где нужно собрать 66,66%+1 голосов "за":
- решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории;
Решения, где нужно набрать 2/3 (66,67%) голосов "за":
- решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- решения об использовании фонда капитального ремонта;
- решения о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- решения о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта),
- решения о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
- решения о получении УО кредита или займа на капитальный ремонт, об условиях кредитного договора, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа;
- решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
- решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на общем имуществе и лиц, уполномоченных на заключение такого договора;
- решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не относящисхся к компетенции Совета дома.По этим вопросам решение также принимается большинством голосов, просто принять участие в собрании должно большее количество собственников.
Решения, где нужно собрать 33,33%+1 голосов "за":
- решения об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки
Решение, с которым должен согласиться каждый собственник (100 % "за"):
Согласие всех собственников требуется при уменьшении общего имущества собственников помещений. В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества.
Например, если Вы с соседями решили поставить себе карман, то на это должен согласить каждый собственник дома. Если хотя бы один будет против или не проголосует, то делать этого Вы не имеете права.
